Wohnungsgenossenschaft 1918

Mit der Wohnungsgenossenschaft 1918 wollen wir ein weiteres Immobilienunternehmen in Jena in den Blick nehmen. Vorangestellt sei aber zunächst die Bemerkung, dass es uns nicht darum geht, zu urteilen und zu bewerten – das steht uns nicht zu. Wir wollen Arbeitsweise, strategisches Herangehen und Positionierung auf dem Jenaer Immobilienmarkt kennen lernen und transparent gegenüber stellen. Schlussfolgerungen werden wir anschließend daraus ableiten.

Die Wohnungsgenossenschaft 1918 ist mit 260 Wohnungen eine der kleinsten in Jena und tritt in der Öffentlichkeit wenig in Erscheinung. Zu unserem Erstaunen ordnet sie sich aber im oberen Feld unserer Hitliste ein.

Die Genossenschaft wurde 1918 als Beamtenverein gegründet. Entsprechend gemischt ist der Wohnungsbestand von alt-ehrwürdig bis Neubau der 70-iger Jahre. Der Bestand verteilt sich über die gesamte Jenaer Innenstadt.

Die Instandhaltungsproblematik

So interessant und ansehnlich diese z.T. historischen Bauten auch sind, für die Bewirtschaftung und Instandhaltung stellt das eine Herausforderung dar, weil jedes größere Instandhaltungsprojekt eine Individuallösung verlangt mit vergleichsweise höheren Kosten. Und Mengenrabatte sind bei dem eher kleinem Wohnungsbestand kaum zu erwarten.

Während also andere in den 90igern eine relativ neue und gute Bausubstanz zur Verfügung hatten, war das hier keineswegs der Fall. Die Genossenschaft hatte wohl vorwiegend aus diesen Gründen entschieden, bei der Gebührenerhebung sich möglichst nahe am Jenaer Mietspiegel zu bewegen. Das mag vernünftig sein, sorgt für Sicherheitsreserven und finanziellen Spielraum.

Die Instandhaltungskosten jedenfalls liegen im Durchschnitt über den anerkannten Normwerten – was wegen der älteren Bausubstanz auch logisch zu erwarten ist.

Trotzdem oder gerade weil das Mietniveau auf einem relativ hohen Level liegt, wird damit die finanzielle Reserve geschaffen, um kontinuierlich die Last der Kreditschulden abzutragen. Die Genossenschaft will in 5 Jahren schuldenfrei sein.

In der Zwickmühle?

2019 hätte sich die Wohnungsgenossenschaft 1918 als erstes Jenaer Immobilienunternehmen von der auferlegten Schuldenlast befreit. So viel Ehre kann auch unangenehm sein. Zwar werden andere in den Folgejahren nachziehen, aber man muss als eine der ersten eine Entscheidung treffen, die dann eine gewisse Pilotfunktion hätte. Wie mit dieser Verantwortung umgehen, darin besteht das Problem.

Genossenschaften müssen zwar wirtschaftlich arbeiten – wie jedes andere Unternehmen auch, sie dürfen Rücklagen erstellen, aber keine Gewinne bunkern. Ab 2020 entfallen in der Bilanz die Positionen Tilgung und Zinsen für Kredite. Der restliche Normalbedarf liegt unter der Hälfte der jetzigen Einnahmen!

Die Genossenschaft wird also gezwungen sein, ihre strategische Ausrichtung für die nächsten Jahre neu zu bestimmen.

Die Vergleichsübersicht

Wir haben mit dieser Übersicht genug Material, um eine erste Zwischenbilanz vorzulegen. Und genau das war der Sinn dieser Übung, auch wenn das oberflächliche Kommentare nicht erkennen wollten. Die Stadt Jena steuert auf ein Mietproblem zu – und die Genossenschaften sind dabei in einer treibenden Funktion, ob sie das wollen oder nicht!

Zur Übersicht:

Die Kreditschulden sind in absoluten Werten angegeben, die Zinsbelastung als Anteil an der monatlichen Kaltmiete je qm in Euro.

Und wenn dann alle Kreditschulden getilgt wurden, welche Einnahmen sind noch für die normale Funktion des Wohnungsunternehmens notwendig, um die Verwaltung im bisherigen Umfang abzusichern und alle notwendigen Instandhaltungen zu finanzieren, die Kostenmiete also?

Kostenmiete:

(Die Instandhaltungskosten haben wir auf den Normwert gesetzt)